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现场丨吴清舟:办公场所装修的智能化趋势


发布者:1号庄 日期:2020-12-27 05:27


  12月25日,以“重压与重生,新格局下新商办的新未来”为主题的中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会在北京举行。CBRE世邦魏理仕项目管理部董事吴清舟在提到办公场所装修趋势时提到,旧资产的升级改造中更加重视智能化的应用,此外,将建筑信息建模带到运营中也是近来装修的主流诉求。

  吴清舟:大家好,首先感谢主办方的邀请。很高兴见到大家。今天看了很多楼宇、工业园区、大型地产的开发案介绍,下面利用CBRE在今年比较难过的一年,从市场一线搜集到的关于室内部分的趋势和数据的分享,希望对大家未来的工作有所帮助,市场上别的企业做什么,大家花多少钱,别人的办公室为什么那么好看,提了很多问题。

  我们先列举了今年在北京市场上商业化的内装项目,我们做了59个,也是行业这块的一手数据。2020年我们节选了一些企业,像字节跳动已经在全国150万平米的总体量,包括快手今年应该达到了20万,我们一直在重复这些项目。

  从国家的类别看,还是中国和美国现在是世界上两大巨头。企业的分布来看,中资今年也回应了刚刚说到的租赁市场的情况,还是集中在互联网和高科技,包括基金公司、投行。

  中国的互联网,独角兽企业和超级独角兽企业今年表现的也非常好,不受疫情太大的影响,很多人窝在家里玩游戏,所以游戏的控制特别火。

  美国这块,很多是因为19年做了财年的计划,今年的项目还是正常往前推进,明显看到北京加州地区过来的高科技企业,也是占到了大部分的主流。

  另外投行,摩根大通、瑞银、高盛、摩根史丹利002588股吧)也有一个项目在北京做,医药的企业,强生、辉瑞都非常火,他们也在大连和北京做了不少的办公室的装修项目。体育用品类,阿迪、耐克包括NB,能源类的少一些,欧洲和日本的企业在中国也有一定的活跃度。

  我们的数据主要从这边取材,大家看项目的分布图,也回应了刚刚说的租赁的情况,东三环或者CBD国贸地区还是集中了大部分的项目,有高科技、投行、能源企业,医药企业,体育企业。西城区基本上是清一色的投资企业,包括高盛、高华。东北区域有一些德资和日企,燕莎一带,望京的北扩区有不少的IT企业,包括阿里的园区,还有苹果。另外一大片在西北区域,西北旺,上地,海淀科技园,字节跳动、快手,便利蜂,美团都扎堆在那里,这是今年进入到市场化的装修企业的项目分布。

  说到成本,也是三个方面,一个是钱,一个是时间,一个是高科技,明年是怎样的趋势,全球的装修成本情况来看,我们是以伦敦作为基准点,全球最贵的装修城市是法兰克福,德国不管是工人还是材料都是最贵的。最便宜的是印度,在孟买。上海和香港基本上也是全球的中高端,首先租赁的成本很高,装修成本也比较高,北京相对于上海来说,装修的成本更高,上海有得天独厚的优势,上海也算是中国这边基准的参考点。

  另外装修成本,十年前外资开始大量进入中国以来,到现在一直都是下降的趋势,包括我们有大量的材料厂商的本土化,我们不需要太多的进口材料,这块今年趋势还在持续当中,今年的装修成本比去年进一步的下降,大家看到下面,装修的施工成本,我们一般说装修和机电,在今年有明显的提升,主要是说今年的疫情,防疫方面,工人的成本提高,施工的成本提高。地毯、活动家具、系统家具、老板桌这些都没有什么太大的变化,另外很多的企业投入了大量的钱做高科技的东西,搬迁的成本也比较高,另外我们说一些设计、机电和项目管理的费用也处于比较稳定的状态。

  首先装修这块,行政会问老板,我要钱,要装修,老本会问多少钱,很多老板认为装修就是施工加上机电,我们说的是整个项目的涵盖的,当时我们说设计费用,管理费用,另外一些最基本的装修机电、地产家具,弱电那边没有太大的概念,但是机房的建设,包括室内办公空间的路线,包括音视频系统,投影、电视、安防系统,我们是根据全盘的概念,北京和上海,还有广州提供了这样的比较,高档装修这块集中的企业还是外资互联网或者外资金融,他们的预算整体偏高,Google最高达到1.2万一平米。大部分的企业基础装修会往下走,一般1500元到2000块钱一平米,这个我装修不含家具、地毯、弱电智能化的东西。

  配比也想说一下,今年和明年总体的趋势,机电工程和建筑工程这块一直往低处走,23%和29%的占比,家具中国的量产比较厉害,占16%,软成本在10%,安防和音视频还是维持比较稳定的状态,大概占22%左右。

  说到周期,也有比较大的不同,我们也是统计了今年大概5000平米的室内装修,像北京大家知道,审批的时间越来越长,包括施工许可证的申请,前后大概占两个月的时间,另外包括设计的时间、施工的时间,互联网这块,中资互联网依然非常的激进,可能三四个月要交出来,他没有时间等,包括武汉或者成都,开一个点3000多人在楼下等着入住,互联网给大家的压迫感比较强,时间长、成本低。

  中资的金融企业,像中信、保险类的,他们的装修都在六到七个月,他们愿意花更多的时间给到施工,金融那边总体来说时间的压力没有那么大。

  另外像美资来看,我们说时间节点相对比较理智一些,设计和施工分开,或者把整体的施工期加长,报审期间也不会刻意的压缩,渣打银行的周期可能会达到1年到1.5年,他们的运营系统货期非常长,亚马逊他们的IT的机柜从美国运过来就需要六个月,所以他们不会特别激进的时间周期。

  我不太想特别多聊智能化的具体的某一项,因为太多了,什么都有,各种智能化,各种工位预定,人脸识别、机器人,我主要是做了简单的总结,取材主要是市场上几种类型的公司,像Google,代表的是美资互联网企业,戴姆繳是欧洲的制造企业,HP美资的互联网等等。我们可以看到基础的智能化的东西使用还是比较常见的,但是人脸可以看到中资企业对人脸比较钟爱,外资很少用脸部,因为这个涉及到个人的隐私的东西,可以看到剩下的几家美资的不采用人脸,云打印、访客管理系统都属于常规的智能化的手段,一卡通,Google的卡可以全球通,对信息的安全标准要求比较高,会议预定大家都有,一键控制,控制灯、空调等等系统都有做,无线投屏,涉及到行政管理的资产管理,通过一些APP保修,这几年在企业里面还是比较常见的。

  我们也想说下一步室内装修会朝哪一个方向发展,我们近两年会分成两种类型,关于旧资产的升级改造,像我们刚刚完成的贵宾楼的改造,长安街边上,我们可以让大家看到变更的结合,很多是先把模型建起来,VR探访,3D的展示,贵宾楼把楼宇的消防系统、安防系统都依托在1:1的3D模型里面进行管理。

  简单一个例子,楼宇智控系统,幕墙西边会有一个摄像头,但是并的管理下,离幕墙往左多少厘米会有一个摄像头,哪一个厂家的,什么时候装的,这是关于楼宇的改造部分。

  室内装修这块大量的应用建筑信息建模,避免机电打架的情况,这是贵宾楼做的BIM系统,大家可能会说这个模型我们见过,这个模型是通过3D的机器人的扫描,大概1.5的直径这块,都是通过扫描完全1:1复原这个建筑,精准度和一般的3D情况有本质性的需求,电梯可以时时的监控到里面几个人坐,承重多少,哪一个品牌厂家的,所有的照明、灯光,消防系统大概是什么样的情况,可以在后台了解到每个智能化相关系统,只要是兼容的话,运行的状况和报修,都可以通过这个平台管理完成。

  另外室内装修,我们也看到很多客户也是希望说在完成之后,可以把建筑信息建模带到运营中,各种大项目上面指导设计+施工,一定会运用到BIM,室内装修今年了应用看到了比较大的趋势,大家开始使用,这个里面的家具、系统隔断都是1:1用材料厂商提供的模型,放到这个空间中,包括那些弧形之间的距离和现场完全是1:1复制的,这个对管理来说,就比较容易进行后期运营方面的改进。

  总结下来,装修这块在2021年还是有很多的更新的科技的应用,包括我们的装修成本一直在下降,这个趋势也是不可逆转的,施工的周期来讲,大部分的企业都比较理性化了,另外1:1模型运用,明年的市场应该会见的比较多一些。感谢大家!


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